先講重點（趕時間看這裡就好）
- 換屋的兩難：先買怕卡貸款，先賣怕沒地方住 很多換屋的人都卡在同一個問題：舊房子還沒賣，看到喜歡的新房子，要不要先下手？反過來，舊房子先賣掉，萬一新家還沒找到，這段時間住哪裡？。
- 第一步：先算舊屋賣掉後「實拿」多少 開價高不代表口袋裡的錢多。
- 第二步：再抓新家的預算與貸款 知道實拿多少，才能反推新家的自備款夠不夠。
- 第三步：把兩邊的時間排整齊 先買、先賣各有風險，重點是讓兩邊交屋時間能銜接。
- 想知道自己的舊屋能實拿多少？ 我的官網有「賣方實拿速算」，輸入預計成交價、剩餘房貸、取得成本與持有年數，就能先抓出大概的實拿金額，當作換屋規劃的起點。
01換屋的兩難：先買怕卡貸款，先賣怕沒地方住
很多換屋的人都卡在同一個問題：舊房子還沒賣，看到喜歡的新房子，要不要先下手？反過來，舊房子先賣掉，萬一新家還沒找到，這段時間住哪裡？
沒有標準答案，但有一個順序可以幫你想清楚：先算數字，再排時間。
02第一步：先算舊屋賣掉後「實拿」多少
開價高不代表口袋裡的錢多。成交價要先扣掉還沒還完的房貸，還有仲介服務費、代書與雜費、土地增值稅，以及房地合一稅，剩下的才是真正能拿去付新家頭期款的錢。
- 還清房貸：交屋時由履約專戶代償，塗銷銀行抵押權
- 仲介服務費：依委託契約約定
- 代書費與雜費：含抵押權塗銷、履約專戶費分攤、房屋稅與地價稅分算等
- 土地增值稅、房地合一稅：依實際申報與主管機關核定為準
房地合一稅在交屋後自行申報繳納，不會從價金直接扣，但仍是賣方要先準備的錢。
03第二步：再抓新家的預算與貸款
知道實拿多少，才能反推新家的自備款夠不夠。新家的貸款成數與利率，每家銀行條件不同，建議先詢問銀行，不要只聽別人說。
04第三步：把兩邊的時間排整齊
先買、先賣各有風險，重點是讓兩邊交屋時間能銜接：
- 舊屋交屋日與新屋付款日，盡量排在相近的時間
- 簽約時就和對方談好交屋期限，避免中間空窗
- 必要時預留暫住或搬家的緩衝時間
- 簽約前，確認買賣雙方款項都走履約專戶
不要為了搶房子，在還不知道實拿多少的情況下就簽新屋的約。
05想知道自己的舊屋能實拿多少？
我的官網有「賣方實拿速算」，輸入預計成交價、剩餘房貸、取得成本與持有年數，就能先抓出大概的實拿金額，當作換屋規劃的起點。結果僅供參考，實際稅額以申報與核定為準。
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